房地產調控持續加碼 提前還貸仍需細思量
隨著四部委3日再次發出通知，推出全面叫停第三套住房公積金貸款等措施，房地產調控正持續加碼。與此同時，商業銀行也漸次取消了首套房房貸的7折優惠利 率，將最優惠利率上調至基準利率的8.5折。在加息預期下，購房者是否應該提前歸還貸款，抑或需要進行其他投資安排呢？
中外資行房貸優惠均趨緊
記者昨日從上海多家中外資商業銀行了解到，個人住房按揭貸款新增房貸的7折優惠利率已經不實行，而最新的優惠利率是基準利率的8.5折。
某股份制銀行上海分行一位人士告訴記者，為控制風險，銀行對于首套房貸的優惠利率已執行基準利率8.5折的標準，而且“執行已經有一段時間了”。至于存量房貸，目前仍是執行原有貸款利率標準。
對于存量房貸，該人士認為，目前銀行一般都不會對存量房貸的利率進行調整，但是不排除某些合同約定情況除外，也就是說，如果貸款人與銀行簽訂的房貸合同中存有約定“房貸利率下浮比例可以調整”的情況，則不排除銀行會進行調整的可能。
不僅僅是中資銀行，外資銀行對于首套房貸政策也在收緊。據悉，當前東亞、渣打等外資銀行已經開始著手，將首套房貸最優惠利率調整為基準利率的8.5折。
一家外資銀行人士對記者表示，伴隨著房地產調控的加碼，監管對于房貸監控也非常嚴格，而銀行做業務時也會盡量減少發放打7折的房貸，而改為多賣理財產品。
“事實上，銀行房貸業務從今年年中時就開始放緩了，業務量下降很多，現在主要靠做其他貸款業務來推動。”上述銀行人士說。
公積金差別化政策面世
近期，加息、上調公積金貸款利率、提高公積金貸款首付等一系列調控政策不斷出臺。中國住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、以及銀監會等四部委3日再次發出通知，全面叫停了第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提升至五成。
此次，四部委的通知對于公積金房貸給出了詳細的差別化規定，“使用住 房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面積在90平方米以上的，貸 款首付款比例不得低于30%”， 此外，“第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍”，以及，“停止向購買 第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款”。
根據業內人士的計算，假設夫婦兩人最高公積金貸款額為80萬元，以貸款期限20年、購買二套房利率上浮10%至4.455%來推算，根據四部委的最新公積金貸款規定，該夫婦購房將增加4萬多元的貸款利息，每月還款額將從原來的4868.9元增加值5041.8元。
“當然，盡管公積金貸款利率上調，相對于二套房貸全部使用商業貸款，利用公積金貸款仍會有2.299%的利差，商業貸款月供還要再多出1000多元，公積金貸款仍是劃算的。”有銀行人士表示。
提前還貸還需細思量
盡管存量房貸的最優利率暫不調整，但也不排除部分貸款利率會“視合同情況”而重新上調。此外，伴隨著央行10月份出人意料的加息，再加上對商業銀行在每年年初對存量房貸利率調整的預期，也使得購房者對于未來房貸成本支出充滿擔憂。
那么，今年年底前是否會再度加息并進一步抬升購房者的房貸成本呢？匯 豐銀行中國首席經濟學家屈宏斌認為，除抑制市場對于通脹和資產價格上漲的擔憂外，央行加息有助于給依舊存在泡沫的房地產市場降溫。利率上調是決策層抑制房 地產市場投機及過度需求的最有力措施。故而，他預計今年年底之前在通脹見頂之際可能還會有一次25個基點的利率上調空間。
在此背景下，普通購房者是否應該提前還貸、以節省利息支出呢？出乎意料，數位理財經理給出了否定的答復。
未來貸款總體趨緊是首要原因。“國家調控政策總體趨緊，以后不僅房貸，各種消費貸款、汽車貸款也會變得更加嚴格，貸款只會越來越難。”某股份制銀行上海分行人士表示。
渣打銀行相關人士此前也稱，將積極貫徹監管層有關貸款法規精神，嚴格消費性貸款的審批發放，大力倡導貸款資金受托支付，同時進一步加強對貸款用途的核查，嚴防貸款資金流入樓市、股市。
不過，理財師建議投資者可以利用資產組合巧妙搭配，來對沖房貸利息支 出上升的風險。一家外資行個金部的理財經理認為：“提前還貸，對于手頭資金并不寬裕的投資者而言，并不合適。如果他突然有其他資金需求呢？就難以應付了。 此外，以后消費貸、汽車貸都會趨緊。而相比于其他消費貸款，房貸的利率其實還是優惠的。”
“在加息周期下，不妨不要急于歸還房貸，而是將手里的富余資金進行其他投資。一般加息周期下，理財產品的收益也會相應提升，做得好的話，也會抵消房貸利息的成本上升。”該理財經理補充道。
記者還了解到，銀行即便要對存量房貸利率進行調整，也會提前與客戶溝通，給客戶時間差，方便客戶決定是否提前歸還貸款。“當然，如果有客戶不想背債、中短期內也不想投資，也建議他們提前與銀行聯系，協商提前還款。”
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