“十二五”風向變調：地產商“看不懂”也拿地
原計劃2010年內出臺的房地產行業“十二五”規劃建議，并沒有如期公布。
但可以明確的是，“十二五”時期，“包容性增長”將成為未來5年中國經濟發展的綱領性方針，政府不再單純追求經濟發展速度，而是在經濟取得發展的同時，追求社會各方面的平衡共進，以縮小貧富差距，保障民生，實現公平正義。
而在“包容性增長”的新語境下，房地產企業要在為爭取自己生存環境和配合調控政策之間，進行一場新的博弈。
“未來5年計劃每年商品房開發600萬套，保障房建設也在600萬套 左右，”一位接近中國房地產業協會的人士表示，未來地產行業結構調整和保障性住房大規模建設，使得房地產行業生存環境發生了很大的改變，所有的房地產企業 都要調整自己的發展戰略，以適應下一個五年的發展。
平衡之道
“包容性增長”并不意味未來國家減慢城市化進程。
在過去的10年中，迅猛發展的房地產行業曾為中國經濟增長立下汗馬功勞。而今天，迅猛發展所帶來的不僅是GDP增長，也有貧富差距的擴大。
中國社科院研究員易憲容表示，社會矛盾凸顯的情形下，需要放慢腳步，“包容性增長”不僅是單一的地產行業，還是整個行業發展的平衡。
“十二五”規劃中，新能源、高新技術等行業被列為重點發展行業，作為國民經濟的傳統支柱產業，地產業卻沒有被提及。
但是，這并不意味著房地產行業被排擠或者不被重視。例如，保障房建設，仍然是國家在“十二五”期間的重中之重。
中國社科院研究員牛鳳瑞認為，中國地產行業的黃金期間仍會有20年。“包容性增長”不意味著行業的沒落，而是以一定的速度繼續向前推進。
房地產，作為上下游關聯行業30多個的支柱型行業，在未來“十二五”發展期間，需要以包容性、科學性的節奏，與各行業協調發展。資本是以逐利為目的，而擔任保證百姓安居的房地產行業，更要以包容性姿態向前推進。在贏得利益的同時，也能實現保障民生的需求。
上海房協副會長、上海中房置業總經理桂國杰日前在上海房地產“十二五”規劃建議會上就表示，未來5年上海計劃做8000-9000萬平米的房地產開發，但是保障房就占到了6200萬平方米，剩下3800萬平米用于商品房建設，顯然不足。
牛鳳瑞指出，過去的十年，絕大多數房地產企業的重心，以建設普通住宅為主。而在國家調控之下，企業的重心也將發生改變，以“包容性增長”的態勢開發商品房，以更加理性的策略逐步發展商業地產、旅游地產。
因此，“包容性增長”需要找一個房地產行業市場化發展和保障性住房建設之間的平衡點。據悉，萬科2011年將涉足商業地產，成為“包容性增長”語境下地產行業發展平衡之道的最佳企業代表。
新博弈
根據國家統計局公布資料，2010年底，中國人均GDP到達3000美元，中國城市化率接近50%，種種跡象都表明地產行業勢必會迅猛發展，而迅猛發展的態勢下，必將造成諸多新問題。
宏觀政策對地產行業的調控，在未來將成為常態。
而在政策規范下，包容性的模式發展，是未來地產行業的發展方向。在此情況下，房地產企業也需要調整發展策略，以更積極、理性的心態，制定自己的“十二五”規劃。
發展是首要任務，這意味著上市房企制定積極的拿地和開發策略。
但是，也應該看到，未來依靠囤積土地和炒地生財的辦法不可行。國家在“十二五”期間計劃建設3000萬套保障性住房，用于商品房開發的土地將日益減少。
在通貨膨脹預期加大的情況下，銀行信貸緊縮、利率進入加息通道，這都使地產行業的融資變得日益艱難，尤其對融資渠道狹小的中小型房企。
更值得關注的是，一線城市是勞動力輸入型區域，房價有強大的剛性需求做保障。而作為一些勞動力輸出型的二三線城市，購買力不如一線城市，并且房價被炒作之后，剛性需求支撐不足，在此情形下，二三線城市的房地產市場風險更值得行業重視。
在“十二五”期間，面臨各種壓力的房地產企業，自身需要強大的競爭力，這將成為未來立足的重要保障。
做“好產品”，或將成為各大房企的重要方針。
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