印度房產(chǎn)危機(jī)端倪初現(xiàn) 或沖擊新興市場(chǎng)
房地產(chǎn)泡沫正在成為高懸在新興市場(chǎng)國(guó)家上空的達(dá)摩克利斯之劍。更值得注意的是，越是發(fā)展速度快的國(guó)家，這樣的泡沫以及可能引發(fā)的危機(jī)更甚。
萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(KnightFrankLLP)上周發(fā)表報(bào)告稱，隨著借貸成本不斷上升而信貸持續(xù)收緊，印度房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著“大規(guī)模困境”。報(bào)告指出，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，大規(guī)模降價(jià)拋售就將出現(xiàn)。
中國(guó)也面臨著類似問題。分析人士認(rèn)為，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)象并不像印度那樣廣泛而嚴(yán)重，但仍然值得警惕并引以為鑒。
“融資戲法”面臨崩潰
萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司駐印度市場(chǎng)總監(jiān) AmitGoenka指出，印度房地產(chǎn)開發(fā)商正承受著巨大的還貸壓力，預(yù)計(jì)未來2~3年內(nèi)印度房地產(chǎn)開發(fā)商將向國(guó)有銀行和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)歸還大約1.8 萬億盧比(約合408億美元)的貸款。而這些貸款正由于不斷加息而變得日益龐大。他指出，隨著信貸政策收緊，許多放貸機(jī)構(gòu)開始要求開發(fā)商提前還款，使得開 發(fā)商的現(xiàn)金流承受壓力。
“我看到大規(guī)模困境正在出現(xiàn)。”AmitGoenka表示，“目前，開發(fā)商還靠著‘融資戲法’勉強(qiáng)存活，幾個(gè)月后一切就會(huì)開始坍塌。”
AmitGoenka認(rèn)為，目前印度房地產(chǎn)開發(fā)商承受的還貸壓力非常巨大。隨著信貸政策不斷收緊，這種壓力還在持續(xù)增大：“一旦超過了某個(gè)臨界點(diǎn)，比如開發(fā)商的現(xiàn)金流不足以償還貸款利息，那么就會(huì)爆發(fā)大規(guī)模危機(jī)。”
“這顯然是個(gè)債務(wù)陷阱，情況已經(jīng)開始反轉(zhuǎn)，今年將變得更加戲劇化。”AmitGoenka預(yù)計(jì)，小型私有開發(fā)商可能會(huì)“破產(chǎn)”，而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的兼并與收購(gòu)，以及更多的不良資產(chǎn)。
為了遏制不斷飆升的通貨膨脹，印度央行已經(jīng)連續(xù)6次加息，累計(jì)加息150個(gè)基點(diǎn)。在今年3月17日的最近一次加息后，印度基準(zhǔn)回購(gòu)利率從6.5%升至6.75%，印度央行還同時(shí)將反向回購(gòu)利率提高25個(gè)基點(diǎn)至5.75%。
最新數(shù)據(jù)顯示，印度消費(fèi)物價(jià)指數(shù)漲幅今年可能會(huì)超過兩位數(shù)，導(dǎo)致央行繼續(xù)加息的可能性大大增加。
房產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行 (JonesLangLaSalle)印度業(yè)務(wù)首席執(zhí)行長(zhǎng)達(dá)特(SanjayDutt)上個(gè)月曾指出，印度的很多房地產(chǎn)公司的融資利率已經(jīng)上升至 21%~25%，而同期銷售量則下跌了將近一半。印度房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)LiasesForas的數(shù)據(jù)顯示，孟買的房屋庫(kù)存周期已經(jīng)上升到28個(gè)月。
中國(guó)境況稍好但仍需警惕
某種程度上而言，中國(guó)與印度有著相似的處境。
“事實(shí)上中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著類似的問題，不過目前中國(guó)利率水平仍然很低，尚沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成巨大壓力。”AmitGoenka指出，通貨膨脹已經(jīng)成為金磚國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮面臨的重要威脅，并可能給新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊。
對(duì)于這一充滿危機(jī)感的警告，國(guó)際著名投資大師吉姆·羅杰斯也同意這一觀點(diǎn)。羅杰斯4月25日表示，中國(guó)與印度處境相仿，“尤其在一些沿海城市。”
“中國(guó)政府正試圖通過各種方法讓已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。我希望他們能夠成功。”羅杰斯告訴本報(bào)記者，“我覺得印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱情況更加嚴(yán)重，范圍也更廣。隨著印度房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，這將對(duì)印度整體經(jīng)濟(jì)造成更惡劣的問題。”
金融機(jī)構(gòu)在調(diào)查分析后也認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商目前的現(xiàn)金流壓力還在可承受范圍之內(nèi)。
在對(duì)中國(guó)主要房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了現(xiàn)金流的壓力測(cè)試后，摩根大通在2月末發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告中稱，即使所有地方政府措施都嚴(yán)格執(zhí)行與落實(shí)，中國(guó)開發(fā)商的現(xiàn)金流也足夠抵御今后幾個(gè)月內(nèi)的惡劣市場(chǎng)環(huán)境。
摩根大通分析指出，在開發(fā)商銷量增長(zhǎng)率為零的情景下，開發(fā)商仍能夠取得現(xiàn)金流收支平衡。而即使在銷量負(fù)增長(zhǎng)20%的逆境下，開發(fā)商的現(xiàn)金水平仍然足夠強(qiáng)勁到彌補(bǔ)資金缺口。
盡管如此，若隱若現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫仍然值得警惕。IMF在4月發(fā)布的半年度《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中警告，中國(guó)內(nèi)地和香港特區(qū)的信貸膨脹和資產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)令人擔(dān)憂。
“這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體的主管當(dāng)局都已采用了各種宏觀調(diào)控手段來約制，并隨時(shí)準(zhǔn)備采取更多行動(dòng)。中國(guó)內(nèi)地早已開始調(diào)控信貸、提高準(zhǔn)備金率，并數(shù)次加息。”IMF警告稱，“對(duì)于房?jī)r(jià)急劇下滑及其影響的擔(dān)憂正不斷加重。”
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