北京保障房亂象調查：超過一半上市交易或出租
針對近期曝光的北京保障房出租亂象，主管部門首度做出回應。
8月16日15時，北京市住建委答復本報采訪函稱，7月21日、8月2日和8月8日，建委已對興康家園限價商品住房項目、豐臺區宋家莊經濟適用住房項目兩個保障性住房小區進行檢查，發現絕大部分家庭都能夠遵守保障房相關規定，但周邊的房產中介則存在承租保障房現象，已責令中介立即整改并對其負責人進行了約談。
北京市建委稱今后將加強保障房后期管理。措施包括要求物業公司協助政府對保障房進行后期管理；嚴查房產中介承租保障房相關業務；廣泛接受群眾舉報騙租騙購現象。
然而，該回復并未涉及被曝光的保障房出租整體調查整改詳情。
8月11日，本報記者再次走訪萬科紅獅家園發現，該限價房小區仍存在對外出租情況，不少房東直接將房屋代理給中介。
另外，本報聯合北京市某中介機構對北京市保障房出租狀況的調查整理發現：北京市第一代經濟適用房，建成交付約14萬套，目前約有13萬套通過真假交易轉為二手商品房上市交易，剩下的不足1萬套約有40%在出租；北京市第二代經濟適用房，建成交付約10萬套，目前約有25%在出租；兩限房迄今建成入住約7萬套，目前約有20%出租。
北京市自1998年房改以來一直堅持大規模建設保障房，但其保障房分配乃至后續管理一直飽受專家學者詬病。眼下房價高企，北京和其他若干城市一樣，在2011年前后躍入規模空前的保障房建設時期，顯然，相關的漏洞如何妥善監管，不僅僅是北京一個城市面臨的難題。
保障房出租
據本報了解，由于近期北京市住建委的嚴厲警告，北京各大中介聲稱已停止接手保障房出租業務。
然而，住建委這一規定并未影響二房東仁生（化名）轉租他在豐臺區萬科紅獅家園的單間主臥。
該小區是萬科在北京的首個保障性住房項目，2010年7月首批業主入住。同年11月仁生從中介手里租下小區兩居中的一間房，但至今仍未見過房主本人。
眼下因為工作變更，仁生急欲將單間轉租。記者以租房為由暗訪發現，這是一套90平方米左右的兩室一廳，客廳被中介打成4個隔間。由于隔斷太多，空氣不流通，每逢夏季，最不通風的兩個隔間租戶就會無法忍受窒息一樣的悶熱而搬走。
隔斷群租是住建部和北京市明令禁止的。今年5月份，北京市住建委對外稱，針對打隔斷群租的行為開展了專項執法檢查，但并未能真正杜絕此類現象。
據仁生介紹，這套房租戶們基本上是外來打工者、畢業不久的大學生。仁生所租住的這套房子，兩間臥室加上客廳的4個隔間，6間屋子每月租金收益最高可達4000多元。
他也深知，這是一套保障房，不該用于出租，但他表示，絕不會被收回，他在這里租住近一年，沒有遇到過一次檢查。
仁生所言不虛。在這個新小區隨處可見招租廣告，周邊中介幾乎各家都有多套該小區出租房源。雖然最近“風聲漸緊”， 一般大中介躲避風頭暫不接手保障房出租，但一些小中介仍然暗自代理該小區的出租業務。
北京保障房出租亂象調查
記者試圖聯系保障房真正的主人，多次未果。
這是怎樣的一部分人群呢？
華遠地產董事長任志強(博客)（微博）曾拋出偏激言論，“保障房是誰有錢就保障誰”。話未必準確，卻引起一片附和。
根據北京市規定，北京市城八區申請購買限價商品住房家庭年收入、住房及總資產凈值須應符合以下標準：3人及以下的家庭人口，家庭年收入應在8.8萬元及以下，家庭資產總值應在57萬元及以下；4人及以上家庭人口，家庭年收入應在11.6萬元及以下，家庭資產總值應在76萬元及以下。
但本報曲折了解到，一些將房屋出租的保障房業主，名下并非只有一套房。這部分人群的實際生活狀況與政策不符，也多次在各地曝光。
此前石家莊市某廉租房小區停放一批私家車，曾引發輿論普遍質疑，石家莊市政府后來召開發布會稱，查出3戶不符合廉租房資格。
本報記者走訪紅獅家園時，正值工作日上午，但小區內的兩塊空地仍停滿轎車。據記者粗略統計，這個規劃總戶數1857套的保障房小區（含8000平方米廉租房），僅工作日就停放了百余輛各款車型。
“按照北京市限價房政策規定的家庭年收入，這些保障房的新業主們，哪來經濟實力購置小車呢？”北京市一位資深中介從業人員存疑。他甚至悲觀地認為，真正符合限價房資格的人群，實際上無力購買限價房。
其依據是，以3人家庭為例，家庭年收入如果在8.8萬元及以下，一般來說，家庭收入主力為兩人，即人年均收入僅為4.4萬元，也就是說只有月收入不超過4000元的北京人才有資格申請保障房。在物價不斷高漲的今天，除去日常開銷和房貸，這樣的家庭哪里還有錢買車？即便買了車，油價和停車費包括養車成本，也應該不是普通限價房家庭能承擔的。
“表面上看，保障房的每個環節都看不出漏洞，但結果是有大量保障房對外出租。”上述中介人員表示。
按照政策規定，住保障房的家庭，不應擁有第二套住房，即意味著保障房出租根本不正常。采訪中有業內人士反問：經濟適用房或者限價房都在出租，那么，保障房究竟保障了誰？
記者去年曾調查過北京金隅美和園，暗訪時恰好碰到房主本人。多番套話才發現，該房東真實身份是一位公務員，他在其他地方還有一套房，金隅這套限價房僅用來出租，準備等到政府規定的轉讓年限后出售。
顯然，這當中有很多審核不嚴格甚至違規情況被遮蔽。
21世紀中國不動產市場發展中心副總裁林蕾透露，“大多數地方在保障房準入方面，以家庭收入、住房情況為衡量標準，并設立了審核、公示等多種門檻。但是，由于目前居民人戶分離現象普遍，基層政府要準確審核申請人的收入和資產情況，仍面臨很大困難。各地對通過審核的保障房人群都會進行公示，但很少有人去關注和調查這些人群是否確實困難。”
協助記者調研的中介機構還向記者列出了目前北京市出租現象比較嚴重的保障房小區，包括：海淀區的旗勝家園，朝陽區常營鄉的保利嘉園、北辰福第、富力陽光美居，豐臺區的鴻業興園二期，通州區半壁店龍湖·大方居，石景山區金頂陽光等。
萬科紅獅家園鄰近北京地鐵5號線南端起點站，在5號線的北頭，是北京有名的天通苑經濟適用房小區，眾所周知，它早已成為北京市最大的出租房小區。
制度漏洞
目前除約談中介外，在應對保障房出租后期監管上，政府似乎找不到更好的辦法。
一位不愿意透露姓名的中介人士表示，北京市住建委在監管保障房出租方面，除了中介這一渠道，并沒有其他有效渠道。
據介紹，市住建委每年都會對中介門店有關保障房出租情況展開不定期大清查，但清查后，中介仍不愿放棄保障住房出租市場。
該人士稱，從事房地產多年，他至今沒有看到一例因出租而被政府收回保障房的案例；靠后期監管來整治保障房出租市場，收效甚微。問題在于，該人士稱，即便騙購保障房被發現，僅僅是取消資格，而不會付出其他任何代價，根本起不到任何警示作用。
林蕾認為，“由于保障房價格比商品房低一半以上，收益巨大，有些居民不惜造假，逃避審核。而被發現后的懲罰力度又不足以嚇阻違法者，助長了騙購人群的僥幸心理。”
中國房地產研究會副會長顧云昌稱，保障房出租泛濫背后，政策漏洞是根源。他表示，近幾年來北京市保障房種類增加了限價房，但政府從未解釋清楚，限價房到底是保障房還是商品房？
他進一步指出，在《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》中，北京市規定了審核標準、規定了配售要求等等，但惟獨沒有規定限價房不允許出租和經營，也未規定出租后要被收回。
顧云昌認為，這是政策上的模糊，“理論上講限價房是商品房，但實際上，北京市已將其納入保障性安居工程中，既然是保障房，就不應保障其出租和經營的權利”。
顧稱，保障房尋租成本低廉，實際上在鼓勵違法違規者踏浪而行；政策和制度的缺陷，如不盡快進行完善，負面影響將超出想象。
讓顧云昌更為心痛的是，這一輪保障房建設過于追求速度，政府部門并沒有考慮清楚保障主體是誰，而是一味追求“大干快上”。
任志強曾在其退任華遠集團總裁時尖銳指出，“如果最終這些保障房不是給了專有的保障對象，而是演變成了特定權力階層的內部分配，這對中國未來影響會很大。”
任估計，兩年以后此輪保障房建設所帶來的問題將陸續暴露，并將非常嚴重。
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